回應網友 – WCY382

        今天共有兩篇網誌,標題是「回應網友 – WCY382」及「迷死人的故事 ( 77 )」。

        WCY382:謝謝你12月19日留言。

        現在香港的樓價,看看中原指數一直在升 (今年大約8.5%?),但三、四年前買市區新樓的人現在是賺了還是蝕了?也許是蝕了的人多。尖沙咀「The Austin」,樓盤推出時訂價比周圍樓的市價大約低了20%,奇怪的是那一帶幾乎沒有沽盤放出來,港人的持貨能力很強,對樓宇的需求很強。

        但現價買賣的樓盤,回報大約三、四厘,還要負責差餉、管理費,特別是管理費,非常之高,實際回報大約二厘左右,低過許多定存。

        香港樓價極有韌性,許多人估它會跌,但兩年了並沒有跌下去。我看樓價不跌,一方面當然是需求大,迄今都是供不應求。另一主因還是因為利率低企,如果利率上升,投資樓宇每月要貼錢,租金不能抵消分期及使費,如果利率上升「掹車邊」上車的人會負擔不起。樓市調整是一定會來的,我不敢說會調整多少,但不能太樂觀,沒有祇升不跌的樓市,全世界都一樣,包括香港,我們樓價大調整了多少次了?祇是這個升浪時間長了大家忘記了。

        意見供商榷。

                                                        祝

                        好!

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7 responses to “回應網友 – WCY382

  1. 香港的年輕人經常埋怨,樓價升得太不合理,基本上已與年輕人的購買力脫節。其實,這種現象不只香港有,其他世上的大都會都出現類似的情況。
    倫敦的樓很多都已落在非本地人手裡,買家包括阿拉伯王子,俄羅斯商人與中國的富戶等。本來,倫敦人的平均購買力不會比世上其他地方的人差。但這些來倫敦投資的外地人,在他們本國卻是最富裕的一批,他們的買樓能力當然勝過一般的倫敦人。他們搶走了倫敦人置業機會,迫他們只能租樓,或搬去市郊,才有條件置業。
    這種情況不但發生在倫敦,還發生在其他的國際大都會,尤其是金融中心。因為這類城市的增值能力強,可以承擔得起較高的租金,以至在這些城市投資地產,可以收取較高的回報,物業亦因此有更強的升值能力。只要這類城市容許外來投資者置業,本地人中就必然有一部分難與外來人競爭,變成置業無望。
    香港近年樓價急升,其中一項主要的原因,就是來了一批內地的富戶,令年輕人置業倍感困難。政府增徵印花稅,目的就是要攔住這批外來投資者,不讓他們這麼輕易就可以在香港搶走香港人的機會。
    然而,我們看不到紐約與倫敦這類受到同樣困擾的城市,採取措施去阻撓外來投資者。我不相信當地人沒有怨言。美國人在八十年代,就對日本人在美國買樓感到厭惡。當年美國比今天強盛,但對外來資金還是採取來者不拒的態度。今天,美國正需要樓價回升去帶動經濟,對外來人來投資更無任歡迎。
    對美國政府而言,與其自搞QE要面對很多後遺症,不如歡迎外國資金流入,一樣有類似的作用。美國政府只控制外來移民,不控制外來資金,一樣可以保護本地人的居住權。外來投資者買了樓是搬不走的,一樣要租給本地人住。本地人只是不做業主,暫做租客罷了。
    再者,即使不容許外國投資者來買樓,亦很難不容許本國其他地方的國民到大都會來找工作。誰負擔得起大都會的租金與日常生活開支,誰就可以留下來;誰負擔不起,就得去二線城市生活。英美政府都不會保障原先在大都會生活的人,一定可以在當地置業。而高樓價實質上負起為大都會篩選合資格居民的功能。金融中心大都是國際城市,要吸納全世界的人才,否則就會競爭力不足。
    香港若是想保住國際大都會的地位,亦只能採取開放的政策,既要歡迎人才,亦要歡迎資金。在這種情況下,香港的樓價是不會便宜的。即使政府的房屋政策向本地人傾斜,最多也只能助本地人購置一個最起碼的居所,而不會是一間理想居所。年輕人若真正想跟得上潮流,有體面地過大都會的生活,一定要靠自己的競爭力。

    • 完全同意:

      香港若是想保住國際大都會的地位,亦只能採取開放的政策,既要歡迎人才,亦要歡迎資金。在這種情況下,香港的樓價是不會便宜的。即使政府的房屋政策向本地人傾斜,最多也只能助本地人購置一個最起碼的居所,而不會是一間理想居所。年輕人若真正想跟得上潮流,有體面地過大都會的生活,一定要靠自己的競爭力。

    • 倫敦的樓房(Zone 2邊)都還要比香港的二線地方(元朗, 上水, 大埔等新界地方)便宜及合理得多。Zone 3的話新樓在300多萬港元已經可以買到五六百呎(實用)。香港地產商經常說建造費很高, 怎樣高也高不過英國建造工人的工資吧?…

  2. 補地價問題上寸步不讓 樓價高是不想被指官商勾結惹禍
    http://www.hkdailynews.com.hk/NewsDetail/index/555747

  3. 香港是一個十分好的地方, 除了居往的空間.

  4. 政府一直把房屋問題列為施政的「重中之重」,但過去兩年明顯是「交白卷」,只是不斷拋出「假大空」的承諾去安撫市民,爭取民望,卻未見有任何有效措施令土地和房屋供應有顯著和實際的增加;推出的所謂樓市辣招,完全無助市民置業,卻為政府庫房帶來豐富稅收。主事官員近日又再下巴輕輕,豪言未來十年可興建48萬個房屋單位,根本是亂開空頭支票,給市民一個樓市海市蜃樓、假希望。
    政府有願景當然是好事,但焗麵包要有麵粉,要起樓必須要有地。不過,政府卻只懂推卸覓地的責任,發展局長陳茂波稱,如果「順利」改劃150幅具潛力的土地,未來5年便可推出21萬個單位,奈何在地區上遇到阻力;運房局長張炳良亦振振有詞地指,只要地區層面配合改劃,要達標並非想像般艱難。兩位局長根本是為政府的無能找藉口,企圖把責任推向地區人士,混淆視聽。
    小市民要的是一個安樂窩,並非空泛的數字。究竟150幅土地何時可推出?未來5年在各區的公屋、居屋和私樓的落成進度為何?若政府不能順利改劃土地用途又有何後備方案?當局一直在玩弄數字遊戲、語言藝術,卻不向市民作出清晰交代。其實發展新界是必然的趨勢,如果政府一成不變,不檢討諮詢和徵地的手法,只試圖以社會壓力脅迫原居民和土地持有人,必然引來激烈反彈,不斷重犯「新東北發展」規劃的錯誤,最終開發土地便成為夢話。
    社會固然希望與政府和地區聯手解決房屋問題,但土地業權擁有者不可能免費送地予政府,地區居民也不能任由政府見縫插針。政府為兌現承諾而藥石亂投,胡亂把一些土地撥作建屋,並要求社會無條件配合,否則便是市民、業權擁有者、區議會和城規會的責任,是極不合理和不公道,也非一個負責任政府的應有態度。
    自特首梁振英上任後,其誠信屢受部分社會人士質疑,如果這張「48萬」建屋目標的支票不能分期兌現,再次失信於民,整個政府便會誠信破產,未來政府再公布任何鴻圖大計時,市民都只會當是「隨口噏,當秘笈」。希望特首在下月的《施政報告》,能在房屋問題上帶來驚喜。

  5. 小第2年前曾在此blog呼籲,未買樓的綱友可以入市,當時將軍澳一個400餘尺單位賣260萬左右,但很多輿論話貴,會跌,等多一段時間,,結果有目共睹,現在又話3年後實跌,未買樓的朋友俾心機慢慢等,交住租先。
    英國建築工人幾錢日薪我唔知,香港就2000-2700一日,一個單位成本幾銀有數計,現在全部實力業主,唔到價唔賣唔租,寧願養小強都唔放盤,而2手居屋都賣近成萬蚊呎,邊處有得平,呢幾年樓價唔升己經偷笑,重想話跌執平屋,似乎過份樂觀。

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